Taşınmaz uyuşmazlıklarında hukuki güvencenin işlem yapılmadan önce kurulması, sonradan açılacak davalardan çok daha etkilidir. Alım satım, kira ve inşaat ilişkilerinde sözleşme aşamasından dava aşamasına kadar destek veriyoruz.

Bu alanda yürüttüğümüz işler

• Tapu iptali ve tescil davaları
• Kira bedelinin tespiti, kira uyarlama ve tahliye davaları
• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve denetimi
• Ayıplı yapı ve gecikmeden doğan tazminat talepleri
• Ortaklığın giderilmesi ve ön alım (şufa) davaları
• Kat mülkiyeti ve yönetim planından doğan uyuşmazlıklar
• İpotek tesisi ve fekki işlemleri

Taşınmaz alımından önce yapılacak hukuki inceleme, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler.

Süreç nasıl işler?

1. Hukuki sebebin belirlenmesi. Tahliye talebinin dayanağı belirlenir: kira bedelinin ödenmemesi, konut veya işyeri gereksinimi, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ya da on yıllık uzama süresinin dolması.
2. Yazılı bildirim veya ihtar. Sebebe göre noter aracılığıyla ihtarname gönderilir; bildirimin yazılı olması ve tebliğ tarihinin belgelenmesi zorunludur.
3. Arabuluculuk. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
4. Dava veya icra takibi. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır ya da kira alacağı için icra takibi başlatılıp tahliye istenir.
5. Yargılama. Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve ihtarnameler incelenir; gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
6. İnfaz. Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla infaz edilir.

Dikkat edilmesi gereken süreler

Aşağıdaki süreler kaçırıldığında hak kaybı doğabilir. Süre hesabı, kural olarak tebliğ veya öğrenme tarihini izleyen günden başlar.

• Kira bedeli ödenmezse kiracıya yazılı olarak süre verilir: konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315).
• Konut veya işyeri gereksinimi ya da yeniden inşa sebebiyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.350).
• Kiraya veren, dava açacağını bu süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353).
• Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır (TBK m.347).
• On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).
• Kira bedeli gibi dönemsel edimlerde zamanaşımı beş yıldır (TBK m.147).

Görüşmeye gelirken yanınızda getirin

Aşağıdaki belgeler ilk görüşmede elinizde olursa, hukuki durumunuz ve izlenecek yol çok daha net değerlendirilebilir.

• Kira sözleşmesi ve varsa ekleri
• Tapu kaydı veya taşınmazın maliki olduğunuzu gösteren belge
• Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları ve hesap dökümü
• Gönderilen ihtarname ve tebliğ şerhi
• Varsa tahliye taahhütnamesi
• Depozito ve demirbaş tutanakları
• Taşınmazın mevcut durumunu gösteren tarihli fotoğraflar

Sık yapılan hatalar

• İhtarnameyi noter aracılığıyla göndermeyip tebliğ tarihini ispatlayamamak
• Temerrüt ihtarında otuz günden kısa süre vermek
• Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatmak
• Kira artış oranını sözleşmede düzenlememek
• Zorunlu arabuluculuğa başvurmadan dava açmak
• Kirayı elden ödeyip belge almamak

Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte bilgilendirmedir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Süreler ile izlenecek yol, somut olayın koşullarına ve mevzuattaki değişikliklere göre farklılık gösterebilir. Kendi dosyanız için değerlendirme yapılmadan işlem yapmamanızı öneririz.

Sık sorulan sorular

Kiracı kirayı ödemiyor, ne yapabilirim?

Yazılı olarak süre verilerek temerrüt ihtarı gönderilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m.315). Süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye ve alacak yoluna gidilebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Konut veya işyeri gereksinimi ya da yeniden inşa sebebiyle dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.350). Dava açılacağı yazılı bildirilirse süre bir kira yılı uzar (TBK m.353).

Görüşme talebi

Dosyanızı değerlendirmek ve izlenecek yolu netleştirmek için iletişime geçebilirsiniz. Avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olmamak üzere avukatlık sözleşmesiyle belirlenir; ayrıntılar Avukatlık Ücreti sayfasındadır.

Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte olup hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.